Innenentwicklung mit Kompass: Sanierungsbedarf als Impulsgeber nutzen
Innenentwicklung bietet grosse Gestaltungschancen, wenn die betroffenen Gebäude ebenso wie benachbarte Liegenschaften Sanierungsbedarf aufweisen. Gemeinden, die solche «Sanierungscluster» frühzeitig erkennen, erhalten neue Perspektiven für die Raumplanung. Bedarf ist da, wie Fachpersonen von Basler & Hofmann durch die Befragung der drei Gemeinden Horw (LU), Hitzkirch (LU) und Altdorf (UR) herausgefunden haben.
Eine Gemeinde, die Innenentwicklung betreiben will, steht vor einer Herausforderung, denn für die Umsetzung ihrer räumlichen Entwicklung ist sie auf die Zusammenarbeit mit privaten Eigentümerschaften angewiesen. Nicht immer kann die Gemeinde dabei selbst den Zeitpunkt bestimmen: Bei konkreten Bauvorhaben muss sie auf die Initiative privater Eigentümerschaften reagieren. Um die Quartiergestaltung vorausschauend beeinflussen zu können, ist ein frühzeitiger Kontakt sinnvoll. Dafür bedarf es jedoch detaillierter Informationsgrundlagen.
Vom Baujahr zum Bauteil
Die Grundlagen, auf die sich Gemeinden heute dabei stützen, sind grob. Sie werten das Baujahr aus, das im öffentlichen Gebäude- und Wohnungsregister (GWR) dokumentiert ist, und ergänzen dies durch eine Einschätzung vor Ort. Aus beidem schliessen sie auf räumlich gehäuften Sanierungsbedarf, der in die Entwicklungsplanung einfliesst. Das ist pragmatisch, greift jedoch zu kurz. Um die Eigentümerschaften ins Boot zu holen, ist eine differenziertere Betrachtung erforderlich. Erneuert wird in der Praxis nämlich nicht nach Gebäudealter, sondern wenn einzelne Bauteile wie Fenster, Dach oder Heizung das Ende ihrer technischen Nutzungsdauer erreichen. Wenn viele kritische Bauteile zugleich an das Ende ihres Lebenszyklus kommen, steigt die Notwendigkeit einer kostenintensiven Gesamtsanierung.
Dies ist der Moment, in dem die Eigentümerschaften für die Gemeinden ansprechbar sind. Wurden kurz zuvor Fassade oder Heizung erneuert, ist das Kapital gebunden; so kann ein einzelnes Gebäude das Potenzial zur Innenentwicklung vorerst blockieren. Eigentümerinnen und Eigentümer hingegen, die vor einer grossen Instandsetzung stehen, sind dafür offener.
Für entwicklungswillige Gemeinden wäre es ideal, diesen Zeitpunkt zu erkennen und mit Daten belegen zu können. David Affentranger, Gemeindepräsident von Hitzkirch und Luzerner Kantonsrat, sagt: «Was uns in der Exekutive fehlt, sind fundierte Zahlen, mit denen wir einen strategischen Entscheid belegen können.»
«Der Exekutive fehlen fundierte Zahlen, mit denen strategische Entscheide begründet werden können.»
Sanierungscluster frühzeitig erkennen
Ein möglicher Lösungsweg sieht so aus: Im GWR liegen Angaben zu Baujahr, Gebäudevolumen und Nutzung vor. Dank der wissenschaftlich fundierten Stratus-Methode, die die Alterungskurven einzelner Bauteile über Jahrzehnte empirisch überprüft hat, können die empfohlenen Sanierungszeitpunkte von Gebäuden verlässlich prognostiziert werden. Daraus lässt sich folgern, wann sich gebäudeübergreifend die nächsten grossen Instandsetzungen häufen. So werden «Sanierungs-» oder «Entwicklungscluster» identifiziert, die auf der tatsächlichen Nutzung von Gebäuden beruhen.
Ein einzelnes Gebäude verändert ein Quartier noch nicht. Instrumente wie eine Arealentwicklung, gemeinsame Erschliessung oder ein Gestaltungsplan setzen voraus, dass mehrere Parzellen einbezogen werden.
Für Gemeinden ist das eine Chance. So kann ein solches Cluster einen Ansatzpunkt bieten, frühzeitig die Weiterentwicklung des Quartiers anzustossen. Oder es dient als Grundlage, um ein eingehendes Bauvorhaben strategisch einzuordnen. «Im Rahmen einer Vorabklärung für ein Bauvorhaben hätten wir eine Grundlage, um Synergien mit benachbarten Gebäuden anzuregen», sagt Livia Buchmann, stellvertretende Leiterin Raumplanung in Horw (LU).
Auch grössere bauliche Entwicklungspotenziale können realisiert werden, wenn eine Ein- oder Aufzonung von Bauland auf die Sanierungszeitpunkte der umliegenden Objekte abgestimmt ist. So ist Jeanine Schmid, Bereichsleiterin Ortsplanung und Umwelt in Altdorf (UR), überzeugt, dass eine Einzonung sinnvoll sein kann, wenn gleichzeitig die Umgebung aufgezont wird und die Dichte gesamthaft steigt.
Innenentwicklung mit Kompass
Die grösste Wirkung entfaltet die Prognose, wenn sie vor einer Revision der Nutzungsplanung vorliegt. Roger Eichmann, Leiter Raumplanung und Baubewilligung in Horw, spricht aus Erfahrung: «Dieser Ansatz hätte eine wertvolle Grundlage geboten, um bei der letzten Nutzungsplanungsrevision künftige Sanierungscluster und Entwicklungsgebiete frühzeitig zu erkennen.»
Die Prognose bleibt eine Annäherung. Sie gibt Gemeinden jedoch eine Grundlage, um rechtzeitig das Gespräch mit Eigentümerschaften zu suchen und Innenentwicklungen über einzelne Bauvorhaben hinaus vorausschauend zu gestalten.
Die Stratus-Methode
Stratus ist eine wissenschaftliche Methode, mit der sich die Entwicklung von Liegenschaften abschätzen lässt. Gebäude werden in Bauteile gegliedert und deren Erneuerungszyklen berechnet. So wird sichtbar, wann Instandsetzungen zu erwarten sind. Gemeinden nutzen Stratus als Software für den eigenen Bestand. Nun wurde untersucht, welches Potenzial die Methode für die Innenentwicklung bietet.