Wie die Gemeinde Büron ihr Liegenschaftsportfolio strategisch ausrichtet
Die Gemeinde Büron im luzernischen Surental ist wie viele Gemeinden mit den steigenden Anforderungen an Politik und Verwaltung aufgrund der zunehmenden Komplexität konfrontiert. Um sich für die Zukunft zu rüsten, hat die Gemeinde unter anderem entschieden, eine Liegenschaftsstrategie zu erarbeiten. Mit einem Workshop hat sie dabei sichergestellt, dass diese breit abgestützt ist.
Mit knapp 2800 Einwohnerinnen und Einwohnern hat Büron (LU) eine Grösse, die einerseits die Bereitstellung von diversen öffentlichen Infrastrukturen und Angeboten erfordert, andererseits aber auch einen sorgfältigen Umgang mit beschränkten Mitteln und einer schlanken Organisation verlangt. 2025 hat das Dorf im Einzugsgebiet von Sursee eine Gemeindestrategie für die kommenden zehn Jahre erarbeitet. Darin enthalten sind verschiedene Themen, unter anderem die eigenen Immobilien. So sollen das Dorfzentrum gestärkt, eine aktive Bodenpolitik verfolgt und das lokale Gewerbe unterstützt werden. Der Gemeinderat hat deshalb entschieden, eine Immobilienstrategie zu erarbeiten, die den zukünftigen Umgang mit den gemeindeeigenen Liegenschaften definiert.
Für eine kleine Verwaltung wie jene der Gemeinde Büron ist die Erarbeitung einer Immobilienstrategie neben dem operativen Tagesgeschäft kaum zu bewältigen. Neben zusätzlichen personellen Ressourcen bringt eine externe Projektbegleitung weitere Vorteile mit sich: einen unvoreingenommenen Blick von aussen sowie Erfahrung aus vergleichbaren Strategieprozessen. Die BDO begleitet den Strategieprozess in Büron. Die Gemeinde ist zufrieden, wie Karin Flühler, Bereichsleiterin Bau und Infrastruktur, sagt: «Die fachkundige Projektbegleitung durch die BDO mit ihrem Blick von aussen stellt für die Gemeinde Büron eine äusserst wertvolle Unterstützung dar. Ihre unabhängige Perspektive trägt wesentlich dazu bei, die Immobilienstrategie zielgerichtet, effizient und nachhaltig umzusetzen.»
«Die unabhängige Perspektive trägt wesentlich dazu bei, die Immobilienstrategie zielgerichtet, effizient und nachhaltig umzusetzen.»
Rund 30 Gebäude und 70 Grundstücke
Die Gemeinde Büron verfügt über ein Immobilienportfolio von rund 30 Gebäuden und 70 Grundstücken, wobei sich ein Grossteil im Verwaltungsvermögen befindet. Dazu zählen ein Gemeindehaus, ein Mehrzweckgebäude sowie Liegenschaften für den Kindergarten und die Primarschule. Zum Portfolio gehören aber auch speziellere Bauten wie eine Zivilschutzanlage, Wasserreservoire, Bushäuschen oder eine öffentliche Toilettenanlage. Im Finanzvermögen hält die Gemeinde zudem ein Mehrfamilienhaus mit Alterswohnungen, Entwicklungsparzellen sowie landwirtschaftliche Grundstücke.
Für eine Gemeinde dieser Grösse verfolgt Büron seit Jahren eine besondere Strategie zur aktiven Unterstützung des lokalen Gewerbes. So besitzt die Gemeinde Grundstücke in der Arbeitszone, bei denen ortsansässige Unternehmen ein Kaufrecht ausüben können. Zudem hat sie Grundstücke in der angrenzenden Landwirtschaftszone erworben oder sich Kaufrechte gesichert, um Reserven für künftigen Entwicklungsbedarf der Betriebe zu schaffen. Im Dorfzentrum hat die Gemeinde ausserdem Gewerberäume im Stockwerkeigentum gekauft, um dem Kleingewerbe oder Jungunternehmen Räumlichkeiten zu fairen Konditionen anbieten zu können.
Der Strategieentwicklungsprozess
Der Entwicklungsprozess der Immobilienstrategie ist systematisch aufgebaut und wird von einem schlanken Kernteam geführt, dem Vertreterinnen und Vertreter aus Politik und Verwaltung sowie Immobilienberaterinnen und -berater der BDO angehören. Der Prozess ist in vier Phasen gegliedert und erstreckt sich über eine Bearbeitungszeit von knapp zwölf Monaten.
Die Immobilienstrategie gliedert sich in einen übergeordneten strategischen Teil mit langfristigen Zielen und Grundsätzen des Immobilienmanagements. Der objektspezifisch-operative Teil der Strategie umfasst konkrete Teilportfolio- und Objektstrategien sowie daraus abgeleitete Massnahmen für Sanierung, Betrieb und Unterhalt der Gemeindeliegenschaften. Dieser zweite Teil der Strategie ist dynamischer ausgestaltet und wird künftig bedarfsgerecht weiterentwickelt und angepasst.
Ein zentrales Element des Prozesses besteht darin, die zu erarbeitende Immobilienstrategie breit abzustützen. Erfahrungsgemäss gehen die Vorstellungen darüber auseinander, welche Strategie passend ist oder welche Prioritäten gesetzt werden sollen. In Büron folgten rund 20 Interessenvertreterinnen und Interessenvertreter der Einladung zu einem Workshop, in dem zentrale Fragestellungen gemeinsam erarbeitet und diskutiert wurden. Der Workshop machte sowohl Gemeinsamkeiten als auch unterschiedliche Sichtweisen erkennbar und zeigte auf, wo in der Gemeinde der grösste Handlungsbedarf besteht. Die Ergebnisse fliessen direkt in die Immobilienstrategie ein, auch wenn nicht sämtliche Inputs berücksichtigt werden konnten. Schliesslich muss die Strategie in sich stimmig und konsistent sein.
Typische Fragestellungen im Strategieprozess
Im Prozess für die Liegenschaftsstrategie von Büron (LU) zeigten sich typische Fragestellungen, mit denen viele Schweizer Gemeinden konfrontiert sind:
1. Sind aktuelle und vollständige Grundlagen vorhanden?
2. Wie sieht der konkrete Bedarf an Flächen und Räumen aus?
3. Welche finanziellen Aufwände bestehen heute, und welche kommen künftig auf die Gemeinde zu?
4. Wie werden Prioritäten gesetzt, wenn die finanziellen Mittel begrenzt sind?
5. Wo liegen die grössten Potenziale, und wie kann die Gemeinde diese effizient nutzen?
Die Beantwortung dieser Fragen hilft der Gemeinde Büron, ihre Aufgaben künftig zielgerichtet wahrzunehmen und der Bevölkerung bedarfsgerechte Immobilien und Infrastrukturen zur Verfügung zu stellen.
