Airbnb: Tourismusgemeinden erarbeiten Lösungsansätze

Fluch oder Segen? Regulieren oder laufen lassen? Diese Fragen stellen sich derzeit viele Gemeinden, wenn es um das Thema Airbnb geht. Die kurzzeitige Vermietung von Wohnungen erfreut sich auch in der Schweiz immer grösserer Beliebtheit. Längst finden sich die Angebote nicht mehr nur in den grösseren Städten, sondern auch in den Tourismusgemeinden im Alpenraum und auch in etlichen ländlichen Gemeinden. Während die grösseren Städte schon länger Erfahrungen sammeln konnten, stellt sich die Problematik in den Tourismusgemeinden erst so richtig, seit in den letzten Jahren die Wohnungsknappheit massiv zugenommen hat.

Die kurzzeitige Vermietung von Wohnungen über Plattformen wie Airbnb ist ein zweischneidiges Schwert. Sie ist sehr erwünscht, wenn es darum geht, kalte Betten in Ferienwohnungen in warme Betten zu verwandeln oder die Auslastung in Hotelbetrieben zu erhöhen. Werden aber Erstwohnungen dauerhaft dem Wohnungsmarkt entzogen, so verschärft sich die Wohnungsnot. Weitere Probleme im Zusammenhang mit der kurzzeitigen Vermietung in Wohnquartieren sind etwa die häufigen Wechsel mit immer wieder anderen Gästen, die Lärmbelästigung und so weiter. Neben rein materiellen Problemen wie der Wohnungsknappheit kann die kurzzeitige Vermietung also auch soziale Konflikte schüren.

Viele Gemeinden stellen sich deshalb aktuell die Frage, wie sie mit der kurzzeitigen Vermietung umgehen sollen. Dabei ist Airbnb oft nicht die einzige Ursache für die Wohnungsknappheit. Es lohnt sich deshalb, statt punktuell zu reagieren, in einem ersten Schritt kurz innezuhalten, eine Situationsanalyse vorzunehmen und zusammen mit den Akteuren vor Ort eine Wohnraumstrategie zu erarbeiten. Zeit gewinnen für ein derartiges strategisches Vorgehen kann man mit einer Planungszone, so wie es die beiden Berner Gemeinden Sigriswil und Wilderswil getan haben. Sie haben die Zeit von zwei Jahren genutzt, um sich möglichst umfassend mit der Fragestellung auseinanderzusetzen und alle möglichen Optionen zu prüfen. Darauf abgestützt hat die Stimmbevölkerung von Wilderswil am 26. September 2025 mit einem Ja-Stimmen-Anteil von 83,5 Prozent der neuen «Lex Airbnb» zugestimmt.

In Wilderswil ist künftig im gesamten Gemeindegebiet die kurzzeitige Vermietung an weniger als fünf aufeinanderfolgenden Nächten untersagt. Ausnahmen gibt es beispielsweise für Einliegerwohnungen. Damit wird der kurzzeitigen Vermietung klar ein Riegel vorgeschoben. Die Gemeinde geht aber noch weiter. Beim Neubau und Umbau sowie auch bei der Umnutzung bestehender Gebäude gilt neu ein Erstwohnanteil von 70 Prozent. Die Vermietung eines Dachstockes ist so zwar noch möglich, es wird aber verhindert, dass ganze Gebäude zu Zweitwohnungen werden. Auch andere Gemeinden wie Unterseen (BE) setzen auf einen Mix von Massnahmen. Damit kann die Thematik umfassender angegangen werden als beispielsweise mit der sogenannten 90-Tage-Regel.

Die 90-Tage-Regel wurde als eine der ersten Reaktionen auf die Ausbreitung von Plattformen wie Airbnb eingeführt. So setzen zum Beispiel Genf, die Waadt, das Tessin und die Stadt Luzern auf diese Regel. Die Vermietung an mehr als 90 Tagen ist demnach untersagt. Die Krux dabei: Wie kann die Einhaltung dieser Regel kontrolliert werden? Plattformen wie Airbnb wären in der Lage, die Wohnungen nach Erreichen der 90 Tage auf ihren Plattformen zu sperren. Doch kann so nicht verhindert werden, dass die Wohnungen dann einfach auf anderen Plattformen angeboten werden. Einige Kantone und Gemeinden haben deshalb zusätzlich eine Registrierungspflicht für die Wohnungsanbieter eingeführt. Doch auch in diesem Fall müssen Kontrollen durchgeführt werden. Oft geschieht das durch die Baupolizei mit Stichproben, oder man verlässt sich auf Meldungen aus der Nachbarschaft. Hier braucht es dringend eine nationale einheitliche Lösung. Im Zeitalter der Digitalisierung müsste das möglich sein.

Die genannten Beispiele zeigen: Lösungsansätze für den Umgang mit Plattformen wie Airbnb gibt es schon in mehreren Gemeinden. Die Gemeinden können sich von den verschiedenen Modellen inspirieren lassen. Letztlich muss aber jede Gemeinde für sich entscheiden, welche Massnahmen sie ergreifen will.