Gemäss Referenzszenario des Bundesamts für Statistik (BFS) wächst bis zum Jahr 2050 der Anteil der über 65-Jährigen von 18 auf 27 Prozent der Gesamtbevölkerung. In den meisten Gemeinden wird sich bis 2050 die heutige Zahl der 80-jährigen Einwohnerinnen und Einwohner verdoppeln. Mehrere Hundert Gemeinden gehen gar auf eine Verdreifachung zu. Heutige Seniorinnen und Senioren sind im Vergleich zu früheren Generationen im dritten Lebensalter, das heisst mit circa 65 bis 79 Jahren, deutlich länger fit. Dennoch benötigen viele Menschen im vierten bzw. fragilen Lebensalter ab circa 80 Jahren Betreuung und Pflege. Dies findet idealerweise zu Hause, in der vertrauten Wohnung statt. Viele wohnen jedoch in nicht alterstauglichen Wohnungen oder zu grossen Einfamilienhäusern. Ein rechtzeitiger Umzug in ein neues Zuhause ist auch im Interesse einer Gemeinde. Einerseits wird dadurch Wohnraum für Steuern zahlende Familien frei, andererseits schonen ältere Menschen, die lange autonom und selbstständig in geeigneten Wohnungen leben, die Budgets der öffentlichen Hand. Eine aktuelle Studie des schweizerischen Gesundheitsobservatoriums (Obsan) ortet bei unveränderter Versorgungspolitik bis 2040 rund 54 000 zusätzliche Betten in der Langzeitpflege und 900 zusätzliche Pflegeheime. Damit wächst der Druck auf die Gemeinden, Altersleitbilder mit Strategien zum Leben zu Hause (Aging in Place) kraftvoll umzusetzen. Will ein Gemeinwesen nachhaltig Einfluss nehmen, ist die Zusammenarbeit der Ressorts Planung/Bau sowie Gesundheit/Soziales unabdingbar. Die Beantwortung von Fragen zur Befriedigung künftiger Bedürfnisse in Betreuung und Pflege ist nur sinnvoll, wenn gleichzeitig eine Analyse der demografischen Entwicklung und Abschätzung der bereitzustellenden Räume stattfindet. So ist evaluierbar, in welcher Form ein langes Leben zu Hause überhaupt möglich ist und welche Rolle Wohnraumanbieter einnehmen müssen. Gemeindeverantwortliche erkennen so zum Beispiel, ob der investitionswillige Betreiber von Alterswohnungen mit Concierge-Konzept inklusive Notrufangebot ein geeigneter Partner ist oder ob darüber hinaus weiter gehende Angebote für fragile Menschen mit spezifischen Bedürfnissen in Palliative Care nötig sind. Oft treten Investoren von sich aus an Gemeinden heran und suchen eine Zusammenarbeit. Eine gute Ausgangslage ist, wenn beispielsweise eine Pensionskasse im Vorfeld einer Totalsanierung einer Siedlung den Kontakt zum in unmittelbarer Nachbarschaft liegenden Alterszentrum sucht und erfährt, dass aus Platznot das Anmieten von externen Räumen eine Option ist. Im konkreten Fall, einer Gemeinde im Kanton Basel-Landschaft, steht gar die Frage im Raum, ob eine komplette Übernahme aller Mietwohnungen der Siedlung sowie die Einrichtung einer dringend benötigten Tagesstätte durch das Alterszentrum möglich ist. So fliessen betriebliche Bedürfnisse rechtzeitig in die Produktdefinition ein, und eine Machbarkeitsstudie zeigt die Realisierungsmöglichkeiten auf. Offenheit und Gesprächsbereitschaft bilden die Grundlage für langfristige und innovative Kooperationskonzepte. Wie weit die Zusammenarbeit einer Gemeinde mit Investoren gehen kann, zeigt der bereits 2011 gefällte Entscheid des Stadtrats Kriens (LU), gänzlich auf den Bau zusätzlicher Heime zu verzichten. Neue Wohn-, Betreuungs- und Pflegeangebote werden stattdessen im Wohnquartier integriert sein. In einer Investorenausschreibung der Stadt Kriens obsiegte das Projekt der eigens dafür gegründeten Genossenschaft «Wohnen im Alter in Kriens» (GWAK). Diese entwickelte gemeinsam mit Spitex Kriens und der Heime Kriens AG, einer 100-Prozent-Tochter der Stadt, den Wohnkomplex «Lindenpark». Drei Pflegewohngruppen für 21 Personen und 32 Alterswohnungen mit Dienstleistungen integrieren sich ins Quartier, ergänzt durch ein öffentliches Bistro, Gemeinschaftsräume und zahlreiche weitere Angebote. «Dank den im Gebäude ansässigen Dienstleistern, zum Beispiel der Spitex und der Heime Kriens AG, können die Bewohnenden darüber hinaus bedarfsgerecht auf zusätzliche Angebote zurückgreifen», sagt Adrian Achermann, Vorstandsmitglied der GWAK. Ein mutiger Entscheid, vorausschauende Planung, Einbindung geeigneter Partner aus Gesundheit und Immobilien waren ausschlaggebend für die erfolgreiche Realisierung. Heute ist der Lindenpark, der im neu gestalteten Krienser Zentrum in Gehdistanz zu öV und Einkaufsinfrastruktur liegt, voll vermietet. Schweizweit liessen sich gemäss Obsan rund zwei Milliarden Franken einsparen, würde der Eintritt in ein Pflegeheim ein Jahr später stattfinden. Knappe Finanzen, demografische Veränderungen und Kooperationschancen mit Investoren veranlassen immer mehr Gemeinden, Strategien zu entwickeln und Entscheide zur Sicherung von gutem Wohnraum für die ältere Bevölkerung zu fällen. David Fässler

Der Bevölkerungsanteil der über 65-Jährigen in der Schweiz soll laut Bundesamt für Statistik (BFS) von heute 18 auf 27 Prozent im Jahr 2050 wachsen. Bis dahin wird sich die Zahl der über 80-jährigen Einwohner schweizweit verdoppeln, in einigen Gemeinden sogar verdreifachen. Es fragt sich, wo die ältere Bevölkerung dereinst wohnen soll. In vielen Gemeinden sind Wohnlandreserven aufgrund des Wachstums der letzten Jahre knapp geworden. Ins Visier geraten zunehmend die Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen (ZöBA), in denen Alterswohnungen untergebracht werden sollen. Die ZöBA sind allerdings für die Bereitstellung von Schulhäusern, Verwaltungsgebäuden, Sportanlagen und so weiter reserviert, die allesamt «zur Erfüllung öffentlicher Aufgaben benötigt werden» (siehe als Beispiel § 60 Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes des Kantons Zürich, PBG). Dazu gehören traditionellerweise auch Alters- und Pflegeheime. Ob die Trägerschaft öffentlicher oder privater Natur ist, spielt grundsätzlich keine Rolle. Entscheidend ist dagegen, dass die Anlage im Grundsatz für die Öffentlichkeit zugänglich ist. Wohnen gehört grundsätzlich nicht in eine ZöBA. Was gilt nun für das Alterswohnen? Gemeinden und Investoren müssen diese Frage frühzeitig klären. Alterswohnen ist heute sehr breit gefächert. Was früher das Bürgerheim oder Altersheim war, ist heute die als «Seniorenresidenz» oder «Wohnen mit Service» bezeichnete Wohnanlage. Zunehmend wird die Abgrenzung zwischen dem privaten Zuhause und dem Heim aufgelöst. Hybride Wohnformen schalten sich dazwischen. Oft ist nicht eindeutig, inwiefern ein geplantes Wohnangebot öffentliche Aufgaben wahrnimmt. Zeitgemässe Wohnformen bieten alterstaugliche Alterswohnungen für selbstständiges, privates Wohnen mit 2,5 oder 3,5 Zimmern an. Mieter können bei Bedarf Dienstleistungen à la carte beziehen. Private, aber teilweise organisierte Wohnformen laufen zum Beispiel unter dem Label «Generationenwohnen mit Pflegewohnen». So unterstützen freiwillige Genossenschaftsmitglieder Betagte im Alltag in ihren Mietwohnungen, und in derselben Siedlung bieten spezialisierte Institutionen Pflege in den Pflegewohngruppen an. Aus medizinischer Sicht kann jedoch der Umzug in ein klassisches Pflegeheim trotzdem notwendig werden. Bei den beiden letzteren Wohnformen handelt es sich um institutionelles Wohnen, dem der Abschluss eines Pensionsvertrags mit dem Mieter zugrunde liegt. Betreiber müssen ausserdem höhere Anforderungen erfüllen als «normale» Vermieter. Diese Vielfalt erschwert bei Neubauprojekten die Einschätzung der Zonenkonformität. Hinweise zur Klärung liefern die Baugesetze. So sieht zum Beispiel das PBG des Kantons Zürich den Bau von Alterswohnungen ausdrücklich vor. Im Umkehrschluss ist jedoch davon auszugehen, dass herkömmliches Wohnen, also selbstständiges und privates Wohnen, selbst wenn es staatlich gefördert wird, grundsätzlich nicht öffentlichen Zwecken dient. Anders sieht es aus, wenn Alterswohnungen in einem räumlichen und sachlichen Zusammenhang mit Alters- oder Pflegeheimen stehen. Zonenkonformität und damit die Bejahung der Erfüllung einer öffentlichen Aufgabe kann gegeben sein, wenn ein Betriebskonzept vorhanden ist. Ein solches sieht zum Beispiel die Grundleistung durch die Spitex vor Ort, eine Notruf-Infrastruktur, hauswirtschaftliche Dienstleistungen und dergleichen vor. Nebst einem Betriebskonzept ist auch eine Betriebsbewilligung und die dazugehörende Aufnahme in die kantonale Pflegeheimliste notwendig. Ob die Dienstleistungen in einem Altersheim im klassischen Sinn oder in einzelnen Wohnungen angeboten werden, dürfte für die Qualifizierung einer öffentlichen Aufgabe nicht relevant sein. Einige Kantone (z.B. AG, BE, LU, SG, ZG) stecken den Rahmen der Erfordernisse weiter. Indizien, die für die Annahme einer öffentlichen Aufgabe sprechen, sind unter anderem folgende: – Statuierung Mindestalter (zum Beispiel ü65) und Erfordernis des Wohnsitzes in der Gemeinde, ansonsten keine Einschränkungen – Schriftliche Fixierung (z.B. Anmerkung im Grundbuch, Festlegung im Gestaltungsplan) – Wohnungen sind hindernisfrei und so ausgestattet, dass Pflege bis Pflegestufe 5 (von 12) möglich ist – Die Alterswohnungen werden vermietet, nicht verkauft – Bewohnende können Dienstleistungen eines nahe liegenden Altersheims in Anspruch nehmen – Es liegt ein Betriebskonzept vor, unter anderem für Spitex-Dienstleistungen Nicht erforderlich dagegen ist der detaillierte Nachweis eines Bedarfs für Alterswohnungen. Dies würde die Anforderungen überspannen, so das Aargauer Verwaltungsgericht in einem kürzlich ergangenen Urteil zu einem geplanten Projekt in Bergdietikon (AG). Auch der Einwand, der zu bebauende Ortsteil sei für den Standort eines Alterszentrums zu abgelegen und daher nicht geeignet, fand beim Gericht kein Gehör. Vertiefte fachliche Abklärungen sind unumgänglich. Der rechtzeitige Einbezug zuständiger kantonaler Stellen schafft zusätzliche Planungssicherheit, auch wenn in der Regel die Gemeinde als Baubewilligungsorgan das letzte Wort hat. Gerade im Hinblick auf die demografischen Veränderungen gilt es, die ZöBA mit zukunftsgerichteten Wohnkonzepten neu und zonenkonform zu beleben. David Fässler