Fluch oder Segen? Regulieren oder laufen lassen? Diese Fragen stellen sich derzeit viele Gemeinden, wenn es um das Thema Airbnb geht. Die kurzzeitige Vermietung von Wohnungen erfreut sich auch in der Schweiz immer grösserer Beliebtheit. Längst finden sich die Angebote nicht mehr nur in den grösseren Städten, sondern auch in den Tourismusgemeinden im Alpenraum und auch in etlichen ländlichen Gemeinden. Während die grösseren Städte schon länger Erfahrungen sammeln konnten, stellt sich die Problematik in den Tourismusgemeinden erst so richtig, seit in den letzten Jahren die Wohnungsknappheit massiv zugenommen hat. Die kurzzeitige Vermietung von Wohnungen über Plattformen wie Airbnb ist ein zweischneidiges Schwert. Sie ist sehr erwünscht, wenn es darum geht, kalte Betten in Ferienwohnungen in warme Betten zu verwandeln oder die Auslastung in Hotelbetrieben zu erhöhen. Werden aber Erstwohnungen dauerhaft dem Wohnungsmarkt entzogen, so verschärft sich die Wohnungsnot. Weitere Probleme im Zusammenhang mit der kurzzeitigen Vermietung in Wohnquartieren sind etwa die häufigen Wechsel mit immer wieder anderen Gästen, die Lärmbelästigung und so weiter. Neben rein materiellen Problemen wie der Wohnungsknappheit kann die kurzzeitige Vermietung also auch soziale Konflikte schüren. Viele Gemeinden stellen sich deshalb aktuell die Frage, wie sie mit der kurzzeitigen Vermietung umgehen sollen. Dabei ist Airbnb oft nicht die einzige Ursache für die Wohnungsknappheit. Es lohnt sich deshalb, statt punktuell zu reagieren, in einem ersten Schritt kurz innezuhalten, eine Situationsanalyse vorzunehmen und zusammen mit den Akteuren vor Ort eine Wohnraumstrategie zu erarbeiten. Zeit gewinnen für ein derartiges strategisches Vorgehen kann man mit einer Planungszone, so wie es die beiden Berner Gemeinden Sigriswil und Wilderswil getan haben. Sie haben die Zeit von zwei Jahren genutzt, um sich möglichst umfassend mit der Fragestellung auseinanderzusetzen und alle möglichen Optionen zu prüfen. Darauf abgestützt hat die Stimmbevölkerung von Wilderswil am 26. September 2025 mit einem Ja-Stimmen-Anteil von 83,5 Prozent der neuen «Lex Airbnb» zugestimmt. In Wilderswil ist künftig im gesamten Gemeindegebiet die kurzzeitige Vermietung an weniger als fünf aufeinanderfolgenden Nächten untersagt. Ausnahmen gibt es beispielsweise für Einliegerwohnungen. Damit wird der kurzzeitigen Vermietung klar ein Riegel vorgeschoben. Die Gemeinde geht aber noch weiter. Beim Neubau und Umbau sowie auch bei der Umnutzung bestehender Gebäude gilt neu ein Erstwohnanteil von 70 Prozent. Die Vermietung eines Dachstockes ist so zwar noch möglich, es wird aber verhindert, dass ganze Gebäude zu Zweitwohnungen werden. Auch andere Gemeinden wie Unterseen (BE) setzen auf einen Mix von Massnahmen. Damit kann die Thematik umfassender angegangen werden als beispielsweise mit der sogenannten 90-Tage-Regel. Die 90-Tage-Regel wurde als eine der ersten Reaktionen auf die Ausbreitung von Plattformen wie Airbnb eingeführt. So setzen zum Beispiel Genf, die Waadt, das Tessin und die Stadt Luzern auf diese Regel. Die Vermietung an mehr als 90 Tagen ist demnach untersagt. Die Krux dabei: Wie kann die Einhaltung dieser Regel kontrolliert werden? Plattformen wie Airbnb wären in der Lage, die Wohnungen nach Erreichen der 90 Tage auf ihren Plattformen zu sperren. Doch kann so nicht verhindert werden, dass die Wohnungen dann einfach auf anderen Plattformen angeboten werden. Einige Kantone und Gemeinden haben deshalb zusätzlich eine Registrierungspflicht für die Wohnungsanbieter eingeführt. Doch auch in diesem Fall müssen Kontrollen durchgeführt werden. Oft geschieht das durch die Baupolizei mit Stichproben, oder man verlässt sich auf Meldungen aus der Nachbarschaft. Hier braucht es dringend eine nationale einheitliche Lösung. Im Zeitalter der Digitalisierung müsste das möglich sein. Die genannten Beispiele zeigen: Lösungsansätze für den Umgang mit Plattformen wie Airbnb gibt es schon in mehreren Gemeinden. Die Gemeinden können sich von den verschiedenen Modellen inspirieren lassen. Letztlich muss aber jede Gemeinde für sich entscheiden, welche Massnahmen sie ergreifen will. Thomas Egger

Die Lage auf dem Wohnungsmarkt hat sich in den Berggebieten in den letzten Jahren grundlegend verändert. Zahlreiche Gemeinden weisen eine extreme Wohnungs­knappheit auf. So liegt die Leerwohnungsziffer zum Beispiel in Lenk bei 0,0 Prozent und in Zermatt bei 0,4 Prozent. Die Situation ist dermassen prekär, dass Einheimische keinen Wohnraum mehr finden. Noch schwieriger ist es für saisonal beschäftigte Angestellte von Hotels, Restaurants, Bergbahnen, Sportgeschäften und so weiter. Wenn diese keine Wohnungen finden, verschärft sich der Fachkräftemangel. Gemeinden und touristische Betriebe suchen deshalb nach Lösungen. Die touristischen Unternehmen haben ein grosses Interesse, ihren Angestellten modernen und erschwinglichen Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Grössere Hotelbetriebe im Vier- und Fünfsternebereich können dies meist selbst stemmen. Problematischer wird es für kleinere Betriebe, die oft bereits an der Rentabilitätsgrenze arbeiten. Die Bergbahnen Grimentz (VS) haben im ganzen Dorf verteilt verschiedene Wohnungen angemietet und aufgekauft und saniert und vermieten diese nun als Angestelltenwohnungen. Spannend ist auch der Ansatz des Hotels Landhaus in Münster (VS). Es hat ein ehemaliges Gebäude aufgekauft, daraus attraktive Angestelltenwohnungen gemacht und gleich noch ein kleines Fitnesszentrum eingerichtet. Das Fitnesszentrum steht auch den Gästen und der einheimischen Bevölkerung zur Verfügung. So wird auch eine Möglichkeit für den Austausch zwischen Einheimischen, Gästen und Angestellten geschaffen. Die Gemeinden können die Bestrebungen der touristischen Leistungsträger unterstützen. Eine wichtige Rolle der Gemeinden kann es dabei sein, alle Akteure an einen Tisch zu bringen. In einem Pilotprojekt der Schweizerischen Arbeitsgemeinschaft für die Berggebiete (SAB) mit den drei Gemeinden Lenk (BE), Obergoms (VS) und Scuol (GR) hat sich dieses Vorgehen sehr bewährt. In Workshops konnten gemeinsam Lösungsansätze identifiziert werden. Für die Umsetzung wurden Arbeitsgruppen eingesetzt, in denen wiederum die verschiedenen Akteure vertreten sind. Die Verantwortung für die Umsetzung der Massnahmen liegt somit nicht zwingend bei den Gemeinden, sondern wird gemeinsam von den betroffenen Akteuren getragen. Angesichts der teilweise prekären Lage müssen sich die Gemeinden des Themas Wohnungsknappheit annehmen. Ein erster Schritt kann nur schon darin bestehen, innerhalb des Gemeinderats eine verantwortliche Person zu bezeichnen. Zudem sollten die Gemeinden eine Wohnraumpolitik erarbeiten und diese politisch möglichst breit abstützen. Dadurch besteht eine genügende Legitimationsbasis für darauffolgende Massnahmen. Die Palette an möglichen Massnahmen reicht von einfachen Informations- und Sensibilisierungsarbeiten bis hin zu raumplanerischen und fiskalischen Massnahmen. Die Gemeinde Sumvitg (GR) hat beispielsweise eine Zone für Personalwohnungen ausgeschieden. Zermatt (VS) will den Hotelbetrieben eine Auflage machen, dass sie bei Neu- oder Ersatzbauten nachweisen müssen, dass genügend Wohnraum für die Angestellten zur Verfügung steht. In Zweitwohnungsgemeinden können die Gemeinden auch Massnahmen ergreifen, um eine unerwünschte Umwandlung von altrechtlichen Erst- in Zweitwohnungen zu verhindern. So hat die Gemeinde Flims (GR) im kommunalen Zweitwohnungsgesetz festgeschrieben, dass beim Abbruch und Wiederaufbau altrechtlicher Wohnungen ein Erstwohnungsanteil von mindestens 50 Prozent gilt. Kann das nicht eingehalten werden, wird eine Ersatzabgabe fällig, die wiederum für den Bau von Erstwohnungen verwendet wird. Bund und Kantone können mit ihren jeweiligen Instrumenten die Bestrebungen der Tourismusunternehmen und der Gemeinden unterstützen. Interessant ist das aktuelle Vorgehen in Graubünden. Der Kanton hat im Auftrag des Kantonsparlaments in einem ersten Schritt eine Wohnraumanalyse erstellt. Darin wurde die Problemlage klar aufgezeigt. In einem zweiten Schritt beauftragte das Kantonsparlament den Regierungsrat, eine Wohnraumpolitik zu entwickeln. Die entsprechende Umsetzung stand im Sommer 2024 in der Vernehmlassung. Der Kanton stützt sich dabei auf die bereits bestehenden Bundesinstrumente zur Wohnraumförderung und verstärkt diese mit kantonalen Mitteln. Es handelt sich somit um einen pragmatischen Ansatz, der auch in anderen Kantonen repliziert werden kann, die noch keine eigene Wohnraumpolitik haben. Thomas Egger

Trotz dem regnerischen Frühling 2023: Die Trockenheit aus dem vergangenen Jahr wirkt nach. 2022 gilt als wärmstes Jahr seit Messbeginn. Der Sommer war geprägt durch eine lang anhaltende Trockenperiode mit sehr heissen Temperaturen. Verschiedentlich mussten Gemeinden die Bevölkerung zum Wassersparen aufrufen. Auch die Landwirtschaft war stark betroffen. Das Vieh musste frühzeitig von den Alpen genommen und teils sogar notgeschlachtet werden. Auch der Winter war deutlich zu warm, und der Niederschlag fiel vor allem in Form von Regen anstatt als Schnee. Davon betroffen war wiederum insbesondere der Wintertourismus. Für den Sommer 2023 besteht das Risiko einer erneuten starken Trockenperiode. Durch die dünne Schneedecke und die fehlende Akkumulation der Gletscher fehlt Schmelzwasser für den Sommer. Ob wirklich eine Trockenperiode eintreffen wird, hängt natürlich von der weiteren Wetterentwicklung ab. Die Gemeinden sind aber auf jeden Fall ebenso wie alle anderen Akteure gut beraten, sich auf die geänderten klimatischen Verhältnisse vorzubereiten. Für den Sommer 2023 können kurzfristige Massnahmen ergriffen werden. Gleichzeitig muss die Planung von längerfristigen Massnahmen an die Hand genommen werden. Da das Wasser nicht an der Gemeindegrenze Halt macht, braucht es dazu eine gemeindeübergreifende Wasserstrategie. In einem integrierten Wassereinzugsgebietsmanagement arbeiten alle betroffenen Akteure der Gemeinden angefangen beim Tourismus über die Energiewirtschaft, die Landwirtschaft bis hin zu Umweltorganisationen gemeinsam an Lösungsansätzen. Dazu gehören die Erneuerung der bestehenden und der Bau neuer Wasserinfrastrukturen oder die Anlage von multifunktionalen Wasserspeichern – aber nicht nur: Im Folgenden präsentieren wir drei Beispiele, wie Gemeinden auch kurzfristig auf eine drohende Wasserknappheit reagieren können. Beim Städtchen Amriswil (TG) käme man eigentlich nicht auf die Idee, dass das Thema Wasser Anlass zur Sorge geben würde. Die Gemeinde liegt nahe am Bodensee, der über 90 Prozent des Amriswiler Wasserbedarfs deckt, wie Urban Kronenberg, Vorsitzender der Geschäftsleitung von Regio Energie Amriswil (REA), sagt. Und dennoch zeigte eine Studie auf, dass Wasserknappheit just in der Region Amriswil dereinst zum Problem werden könnte. Hinzu kamen persönliche Beobachtungen von Kronenberg: Strassen, die mit Trinkwasser gereinigt wurden, oder Grünanlagen, die ungeachtet einer regnerischen Wetterprognose routinemässig bewässert wurden. Gemeinsam mit Professor Felix Nyffenegger von der Fachhochschule Ostschweiz (OST) dachte Kronenberg also darüber nach, wie das vorhandene Wasser sinnvoller eingesetzt werden könnte. Daraus hervorgegangen ist das Projekt «Smart Water», das Sensordaten mit Wetterprognosen und Pflanzenmodellen verknüpft. Konkret erheben Messstationen verschiedene Daten wie Niederschlagsmenge, Boden- und Luftfeuchtigkeit, Temperatur, Luftdruck und Sonneneinstrahlung. Parallel dazu berechnete die Fachhochschule OST anhand von Simulationen, welche Pflanzen unter welchen Bedingungen wie stark bewässert werden müssen bzw. wie viel Wasser sie mindestens benötigen, um nicht zu welken. «So wissen die Landwirte oder Gemeindemitarbeiter zum Beispiel, ob sie ihre Obstplantagen oder die Verkehrsinseln bewässern müssen, wenn für morgen so und so viel Grad gemeldet werden und für übermorgen Regen angesagt ist», sagt Kronenberg. Zeitgleich wurden auch Sensoren in die städtischen Leitungen eingebaut, die dem Brunnenmeister Daten über den Echtzeitverbrauch liefern. Er wiederum meldet dies den umliegenden Gemeinden, die von Amriswil Wasser beziehen. Beziehen sie zu viel, wird eine Strafgebühr fällig. Im Gegensatz zu früher können die umliegenden Gemeinden aber nun darauf reagieren und das Tagessoll nicht überschreiten, indem sie nicht dringend benötigte Wasserverbraucher herunterfahren. So, sagt Kronenberg, hätten die Gemeinden nun mehr Planungssicherheit. Wie viel Wasser durch das Projekt «Smart Water» tatsächlich eingespart werden kann, lässt sich laut Kronenberg zwar nicht genau quantifizieren. «Aber es hat sich auf jeden Fall gezeigt, dass ein gezielterer Einsatz von Wasser möglich ist.» «Es hat sich auf jeden Fall gezeigt, dass ein gezielterer Einsatz von Wasser möglich ist.» Urban Kronenberg, Vorsitzender der Geschäftsleitung Regio Energie Amriswil «Unser Gemeindegebiet zählt 25 Quellen, und wir waren eigentlich immer gut mit Wasser versorgt», erzählt Laurent Bagnoud, Gemeinderat der Mittelwalliser Gemeinde Crans-Montana. «Doch im letzten Sommer führten einige dieser Quellen plötzlich kein Wasser mehr. Wir mussten uns eingestehen, dass es so nicht weitergehen kann.» Prompt machte sich der Gemeinderat daran, eine Wasserstrategie auszuarbeiten. Mittelfristig soll das Problem durch den Bau neuer und die Sanierung bestehender Infrastrukturen gelöst oder zumindest gelindert werden. Kurzfristig spart die Gemeinde Wasser, indem sie klare Regeln zum Wasserverbrauch aufgestellt hat. So darf die Bevölkerung Crans-Montanas ihre Gärten und Wiesen seit dem 1. Juni nur noch dreimal pro Woche wässern. Dazu haben Bagnoud und seine Mitarbeitenden die Gemeinde in verschiedene Sektoren eingeteilt, die jeweils an anderen Tagen wässern dürfen oder eben nicht. Ziel ist es, Spitzen zu brechen und einen möglichst gleichmässigen, planbaren Wasserverbrauch zu verzeichnen. Zudem ist das Bewässern nur zwischen 18 Uhr abends und 8 Uhr morgens erlaubt. «Weil bei Hitze bis zu 40 Prozent des ausgespritzten Wassers verdunsten, bevor es überhaupt den Boden berührt», erklärt Laurent Bagnoud. Und er fügt an: Während der bevorstehende Sommer vor allem dazu dienen soll, Erfahrungen zu sammeln und die Bevölkerung zu sensibilisieren, müsse man spätestens im Sommer 2024 strenger werden und allenfalls auch Bussen aussprechen. Indes ziehen die drei grössten Wasserverbraucher in der Gemeinde – Landwirte, Winzer und die Betreiber des Golfplatzes – ohnehin an einem Strang. Dies auch, weil Bagnoud die Massnahmen vorgängig mit ihnen abgesprochen hat. «Der Wert des Wassers ist hier jedem bewusst», sagt er. Dies gilt natürlich auch für die Gemeinde selbst: Stolze 80 Millionen Franken investiert Crans-Montana (inklusive Subventionen von Bund und Kanton) in den nächsten vier Jahren in die Wasserversorgung. Der Ausbau und die Erneuerung der Infrastrukturen – gemeinsam mit den Nachbargemeinden Noble-Contrée, Lens und Icogne – sollen gewährleisten, dass in Zukunft so wenig Wasser wie möglich verloren geht. Zu den wichtigsten Projekten gehören die Sanierung von 15 der 25 Quellen, die Erweiterung des Fassungsvermögens beim Stausee Lac de Chermignon, der Bau zweier Trinkwasseraufbereitungsanlagen, die Modernisierung der Kläranlage sowie die Installation eines Tröpfchenbewässerungssystems in den Rebbergen. «Wir mussten uns eingestehen, dass es so nicht weitergehen kann.» Laurent Bagnoud, Gemeinderat Crans-Montana Trockenperioden kennt natürlich auch das Tessin. Dort haben der Kanton und die Gemeinden in den letzten 20 Jahren bereits Millionenbeträge in den Ausbau der Infrastruktur investiert. Dennoch mussten seit diesem Frühjahr bereits rund 20 Gemeinden, vor allem im Mendrisiotto und im Sopraceneri, zum Wassersparen aufrufen, nachdem beispielsweise das Südtessin im vergangenen Jahr 50 Prozent weniger Niederschlag als normal verzeichnet hatte und einige Gemeinden vor ernsthaften Versorgungsproblemen gestanden waren. Aber eben: Mit baulichen Massnahmen lässt sich im Tessin nicht mehr allzu viel optimieren. «Deshalb geht es jetzt vor allem darum, den Wasserverbrauch zu reduzieren», sagt Maurizio Barro. Barro ist Präsident der Associazione Acquedotti Ticinesi (AAT), der Vereinigung der Tessiner Wasserversorger, in der fast alle Gemeinden des Kantons vertreten sind. Um die Bevölkerung zum Wassersparen zu animieren, stellt die AAT auf ihrer Homepage Merkblätter mit einfachen Tipps zur Verfügung. Darunter auch solche, an die man im ersten Moment vielleicht nicht denkt. So etwa, dass der Rasen nicht zu kurz gemäht werden sollte, da lange Halme nachts mehr Feuchtigkeit aus der Luft aufnehmen können und dank ihrem Schattenwurf die Bodentrocknung verringern. Vor allem aber hat die AAT eine Tabelle mit den Trockenheitsstufen eins bis drei erarbeitet. Diese können die Tessiner Gemeinden bei ihren Sparappellen oder beim Aussprechen von Verboten zurate ziehen. So wäre etwa das Befüllen von Schwimmbädern für Privatpersonen bereits bei Trockenheitsstufe eins untersagt, für öffentliche Schwimmbäder würde dies erst ab Stufe drei gelten. Dabei folgt die AAT einer leicht verständlichen Priorisierung. So hat beispielsweise der Gemüsegarten Vorrang vor dem normalen Garten, da er es ermöglicht, Lebensmittel zu erzeugen, und die Bewässerung von Sportplätzen ist länger erlaubt als das Waschen von Fahrzeugen, um den Menschen Zugang zu wichtigen Freizeitinfrastrukturen zu bieten. Verbindlich ist die Trockenheitstabelle für die Gemeinden aber nicht. Denn nicht alle seien gleichermassen von dem Problem betroffen, und jede Gemeinde könne ihre Situation selbst am besten einschätzen, sagt Maurizio Barro. Aber auch für ihn ist klar: «Wir gelten zwar als Wasserschloss Europas. Aber wenn es nicht regnet, wirds auch hier schwierig. Deshalb müssen wir Wasser sparen – auch in der Schweiz.» «Wir gelten zwar als Wasserschloss Europas. Aber wenn es nicht regnet, wirds auch hier schwierig. Deshalb müssen wir Wasser sparen – auch in der Schweiz.» Maurizio Barro, Präsident Associazione Acquedotti Ticinesi Thomas Egger, Fabio Pacozzi